BUNZ & CO Immobilien Marktbericht Münchner Süden 2020

INHALTSVERZEICHNIS 1. VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT MÜNCHNER SÜDEN & FÜNFSEENLAND 2. WOHNUNGSMARKT MÜNCHNER SÜDEN 2.1 Wohn- und Freizeitwert 2.2 Analyse wichtiger statistischer Kennzahlen 2.3 Auswahl aktueller Wohnungsbauprojekte in Referenzgemeinden 3. MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IM MÜNCHNER SÜDEN 3.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise im Neubau und Bestand 3.2 Differenzierung der Angebotspreise nach Baualtersklasse, Wohnfläche und Zimmerzahl 3.3 Ausblick Eigentumswohnungsmarkt Münchner Süden 4. MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN IM MÜNCHNER SÜDEN 4.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten im Neubau und Bestand 4.2 Differenzierung der Angebotsmieten nach Baualtersklasse, Wohnfläche und Zimmerzahl 4.3 Ausblick Mietwohnungsmarkt Münchner Süden 5. MARKT FÜR HÄUSER 5.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise für Einfamilien- und Reihenhäuser 5.2 Differenzierung der Angebotspreise nach Baualtersklasse und Wohnfläche 5.3 Ausblick Häusermarkt Münchner Süden 6. MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE 7. ZIELGRUPPENANALYSE 8. BUNZ & CO. ALS STRATEGISCHER PARTNER 9. IMMOBILIENBEWERTUNG 4 6 6 11 17 22 22 25 28 30 30 32 37 38 38 40 43 44 45 54 55 www.bunz-co.de 3

1. VORWORT ZUM WOHNUNGSM ARKT MÜNCHNER SÜDEN & FÜNFSEENL AND Der Münchner Süden mit seinen Teilräumen Fünf- seenland, Südliches München, Südliches Münchner Umland und Östliches Münchner Umland, gehört zu den gefragtesten Wohnstandorten in der Bun- desrepublik. Neben der Nähe und guten Anbindung zur Wirtschafts- und Kulturmetropole München spielt insbesondere der hohe Freizeit- und Erholungswert für viele Immobilieninteressenten eine wichtige Rolle. Die Region ist durch traditionelle Ortskerne mit histo- rischer Bausubstanz, weitläufige Wald- und Wiesen- flächen, und die Nähe zu den idyllischen oberbay- rischen Seen, zum Isartal und zu den Alpen gekenn- zeichnet. Nicht nur die Stadt München, sondern auch der Münch- ner Süden gehören zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands. Die positive Dynamik spie- gelt sich im starken Anstieg der sozialversicherungs- pflichtig Beschäftigten wider – hier konnte je nach Teilraum zwischen 2014 und 2019 ein Plus von 15 bis 25 % verzeichnet werden. Die im Münchner Süden lebende Bevölkerung zeichnet sich durch eine stark Fünfseenland Südl. München Östl. Münchener Umland Südl. Münchner Umland 4 Marktbericht 2020 2021

überdurchschnittliche Kaufkraft aus, sowohl im na- Jahren das knappe Angebot. Wenn zudem weniger ge- tionalen als auch im regionalen Vergleich. Die Nach- baut wird, erhöht dies den Druck auf den Wohnungs- frage nach hochwertigen Immobilien mit außergewöhn- licher Lage- und Ausstattungsqualität ist somit hoch – ob im Neubau oder Bestand. markt. Dämpfend wirkt sich dagegen der Rückgang der verfügbaren Einkommen durch Kurzarbeit etc. aus. Die Gründe des Nachfrageüberhangs werden jedoch wei- Die positive Bevölkerungsentwicklung von bis zu +6 % terhin bestehen bleiben. Wir gehen davon aus, dass die zwischen 2014 und 2019 basiert v. a. auf Zuzug, insbe- hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auch ange- sondere aus der Stadt München. Auch in Zukunft wird sichts der Corona-Krise nicht abnehmen wird. Gänzlich ein fortschreitendes Bevölkerungswachstum bei gleich- unberührt von der Krise ist das Segment gehobener- zeitiger Verkleinerung der Haushalte prognostiziert, und Luxusimmobilien in privilegierten Lagen. sodass die Wohnungsnachfrage mittelfristig auf hohem Niveau verbleiben wird. Dieser Marktbericht stellt die Entwicklung des Immo- bilienmarktes und seiner einzelnen Segmente (Eigen- Alle Immobiliensegmente haben in den letzten Jahren tumswohnungen, Mietwohnungen, Häuser, Grund- im Münchner Süden einen starken Aufwind mit hohen stücke) seit 2014 vor und gibt erste Ausblicke auf zweistelligen Wachstumsraten erlebt. Die Niedrig- zukünftige Trends. Betrachtet werden die vier Teilräu- zinspolitik und der Mangel an anderweitig attraktiven me des Münchner Südens und ausgewählte Referenz- Anlagemöglichkeiten hat diese Entwicklung stark be- einflusst – ein Ende der günstigen Zins- und Finanzie- rungssituation ist gegenwärtig nicht in Sicht. Als Fol- ge der unverändert hohen Nachfrage bei gleichzeitig niedrigem Leerstand, knappem Flächenangebot sowie geringer Bautätigkeit, wird die Dynamik der Angebot- spreise bzw. -mieten – wenn auch in gedämpfter Form – mittelfristig anhalten. gemeinden bzw. Stadtbezirksteile innerhalb dieser Teil- räume. Wie Sie als potenzieller Käufer bzw. Verkäufer von un- seren herausragenden Dienstleistungen profitieren, erläutere ich Ihnen gerne in einem persönlichen Ge- spräch. Lassen Sie sich gut beraten Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf die Immobilienpreise? Herzlichst, Ihr Ph. Bunz Philipp Bunz Dipl. Immobilienökonom (ADI) Sachverständiger für Immobilienbewertung Der Markt befand sich zu Anfang der Corona-Krise in einer Art Schockstarre und der Boom der Vorjah- re schien vorerst unterbrochen: Wohnungsbesichti- gungen waren nur noch online möglich, Bauprojekte wurden geschoben. Kurzfristig kam es daher zu einer Verlagerung von Kaufabschlüssen, langfristig wird die Corona Pandemie die Wohnraumnachfrage aber nicht mindern. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Mün- chen und dem Münchner Umland übersteigt seit vielen www.bunz-co.de 5

2. WOHNUNGSMARKT MÜNCHNER SÜDEN 2.1 Wohn- und Freizeitwert Der Münchner Süden zeichnet sich durch eine über- durchschnittlich hohe Lebensqualität aus sche Dorf- und Ortskerne sowie das authentische, tra- ditionelle und familiäre Flair machen den besonderen Die Gemeinden im Münchner Süden gehören zu den Reiz dieser Gemeinden aus. Die sehr gute Ausstattung bevorzugten und exklusivsten Wohnlagen in der Region mit Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten, Sport-, Frei- um München. Die Nachfrage nach Immobilien in dieser Region ist national und international hoch. Sie eint die zeit- und Bildungsangeboten verstärkt die Attraktivität dieser Wohngegenden – nicht nur für Familien. Auch perfekte Verbindung der landschaftlich reizvollen und viele Prominente aus Wirtschaft, Film und Sport lassen ruhigen Lage mit der Nähe und guten infrastrukturel- sich im Münchner Süden nieder. len Anbindung an die Wirtschafts-, Beschäftigungs- und Kulturangebote der Stadt München. Der Münchner Sü- Vielfältig ist auch der Immobilienmarkt, der neben den zeichnet sich landschaftlich vor allem durch ausge- dehnte Waldgebiete, das idyllische Isartal und die Nähe zu den oberbayrischen Seen und den Alpen aus. Histori- Mehrfamilienhäusern einen überdurchschnittlich ho- hen Anteil an hochwertigen Einfamilienhäusern und einzigartigen Villenkolonien aufweist. Exklusives Anwesen am Starnberger See – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien 6 Marktbericht 2020 2021

Hochwertige Wohnlagen in den Gemeinden des Münchner Südens samt eher lockere Bebauung aus. Zudem prägen die prächtigen Villenkolonien von Anfang des Jahrhunderts Im Südwesten von München liegen die Gemeinden Gräfelfing, Planegg und Neuried, die sich mit ihrer idylli- das heutige Ortsbild. Planegg und Neuried sind vor al- lem durch Einfamilienhäuser und vereinzelte Mehrfa- schen Lage im Würmtal und als „Tor zum Fünfseenland“ einer starken Beliebtheit erfreuen. Gräfelfing zeichnet sich durch seine architektonische Vielfalt und insge- milienhausbebauung geprägt. Die Wohnlagen in diesen Gemeinden sind als gut bis sehr gut zu bezeichnen. Gräfelfing Planegg Neuried sehr gute Wohnlage durchschnittl. Wohnlage gute bis sehr gute Wohnlage einfache bis durchschnittl. Wohnlage gute Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittl. bis gute Wohnlage keine Wohnlage www.bunz-co.de 7

Zu den vornehmsten Wohnlagen im Süden von München gehören Solln, Pullach und Grünwald 1960er und 1970er Jahren. Pullach zeichnet sich ins- besondere durch seine Gartenstadt aus den 1920er Mit der Nähe zum Forstenrieder Park, dem Perlacher Jahren und seine Vergangenheit als beliebter Künstler- Forst und der Isar bestechen die Wohngebiete durch ort aus. Grünwald gehört zu den exklusivsten Wohnge- eine naturnahe und ruhige Lage. Solln, der südlichste genden Deutschlands. Charakteristisch sind die noblen Stadtteil Münchens, beherbergt neben einem histo- Luxus-Villen mit ihren großzügigen Gartenanlagen, die rischen Dorfkern und exklusiven Villenkolonien auch auch bei Prominenten sehr beliebt sind. die Parkstadt Solln, eine Großwohnsiedlung aus den Solln Pullach Grünwald sehr gute Wohnlage durchschnittl. Wohnlage gute bis sehr gute Wohnlage einfache bis durchschnittl. Wohnlage gute Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittl. bis gute Wohnlage keine Wohnlage 8 Marktbericht 2020 2021

Eine weitere exklusive Wohnlage findet sich in Harla- chen und grenzt im Westen an den Landschaftspark ching, das durch Villenkolonien und hochwertige Ein- Hachinger Tal. Sie ist infrastrukturell gut angebunden und Mehrfamilienhäuser mit großzügigen Gärten ge- prägt ist. Das Viertel besticht zudem durch die grüne und weist mit ihrer Ein- und Mehrfamilienhausbebau- ung eine diversifiziertere Wohnlagenqualität auf, hat Umgebung mit der Nähe zur Isar, dem Perlacher Forst in den vergangenen Jahren aber auch einen deutlichen und dem Tierpark Hellabrunn. Aufschwung auf dem Immobilienmarkt erlebt. Die Gemeinde Ottobrunn liegt südöstlich von Mün- Harlaching Ottobrunn sehr gute Wohnlage durchschnittl. Wohnlage gute bis sehr gute Wohnlage einfache bis durchschnittl. Wohnlage gute Wohnlage einfache Wohnlage durchschnittl. bis gute Wohnlage keine Wohnlage 10 Marktbericht 2020 2021

2.2 Analyse wichtiger statistischer Kennzahlen Positive Entwicklung der Einwohnerzahlen zu beob- achten Alterszusammensetzung in Folge des demographischen Wandels haben Einfluss auf den Immobilienmarkt im Der attraktive Münchner Süden ist seit einigen Jahren Münchner Süden. Insgesamt lebten 2019 rund 55.500 durch eine kontinuierlich positive Entwicklung der Be- Einwohner im Südlichen München und rund 59.000 völkerungszahlen in allen Teilräumen gekennzeichnet. Einwohner im Südlichen Münchner Umland. Die Teilre- Zwischen 2014 und 2019 sind die Einwohnerzahlen in gionen Fünfseenland und Östliches Münchner Umland den Teilräumen zwischen 4 % im Südlichen München weisen mit 169.800 bzw. 131.600 Einwohnern deutlich und 6 % im Östlichen Münchner Umland gestiegen. höhere Bevölkerungszahlen auf. Vor allem das Östliche Das Wachstum wird vor allem durch Zuzug aus der Münchner Umland ist deutlich dichter besiedelt als die Stadt München generiert. Nicht nur die steigenden anderen Teilräume. Bevölkerungszahlen, sondern auch die veränderte Einwohnerentwicklung im Münchner Süden 2014-2019 r e n h o w n E x e d n i I ) 0 0 1 = 4 1 0 2 ( 110 108 106 104 102 100 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistisches Amt München Die Gemeinde Icking ist die einzige der betrachteten nerentwicklung kennzeichnend gewesen – hier sind Gemeinden, die zwischen 2014 und 2019 leicht an Ein- Wachstumsraten von 1 % (Grünwald) bis 10 % (Harla- wohnern verloren hat (-1 %). Für die anderen Gemein- ching) zu verzeichnen, die insbesondere auf Zuzüge zu- den ist in den letzten fünf Jahren eine positive Einwoh- rückzuführen sind. www.bunz-co.de 11

Deutliches Wachstum bei ökonomischen Kennziffern In wirtschaftlicher Hinsicht profitiert der Münchner neering und Novartis in Holzkirchen, Panasonic Auto- motive Systems in Ottobrunn) und einer Vielzahl lokal Süden durch seine Nähe und gute Anbindung zu einem verankerter, mittelständischer Unternehmen gekenn- der bundes- und europaweit führenden Wirtschafts- standorte. Die Landkreise in der Region München gehören zu den wirtschaftlich stärksten Regionen zeichnet. Der wirtschaftliche Boom der letzten Jahre schlägt sich auch in der dynamischen Beschäftigtenent- wicklung wieder – hier sind zwischen 2014 und 2019 Deutschlands. Der Münchner Süden ist durch eine Wachstumsraten zwischen 15 % im Südlichen München breite Mischung von renommierten Forschungseinrich- und 25 % im Östlichen Münchner Umland zu verzeich- tungen (u. a. DLR in Oberpfaffenhofen), Dependancen nen gewesen. international tätiger Unternehmen (u. a. Bosch Engi- Einwohnerentwicklung der SVP-Beschäftigten im Münchner Süden 2014-2019 e t g i t f ä h c s e B - P V S x e d n I ) 0 0 1 = 4 1 0 2 ( 125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München (ohne Solln) Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland (ohne Harlaching) Bayerisches Landesamt für Statistik www.bunz-co.de 13

Auch in den Gemeinden ist diese positive Entwicklung zu verzeichnen, meist sogar über dem Durchschnitt des jeweiligen Teilraums. Lediglich in Ottobrunn bleibt die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten fast unverändert. Mehrere größere Unternehmen aus der Gemeinde haben jedoch angekündigt, in den nächs- ten Jahren weiter Arbeitsplätze zu schaffen. SVP-Beschäftigte im Münchner Süden 2019 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Pullach Grünwald Südliches Münchner Umland Icking Östliches Münchner Umland Ottobrunn 2019 73.410 8.930 11.850 2.330 20.170 8.900 8.180 22.130 480 46.130 8.830 2014 - 2019 +18,3 % +26,6 % +19,5 % +36,3 % +17,6 % +13,6 % +25,4 % +15,1 % +28,5 % +24,7 % +0,9 % Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik (keine Daten für Solln und Harlaching verfügbar) Bayerisches Landesamt für Statistik (keine Daten für Solln und Harlaching verfügbar) Der Münchner Süden ist durch einen großen Anteil kraftspanne zwischen den Teilregionen des Münchner an einkommensstarker Bevölkerung gekennzeichnet. Südens erstreckt sich von 30.500 Euro/Kopf im Südli- Die durchschnittliche Kaufkraft pro Person, also das chen Münchner Umland bis 43.000 Euro/Kopf im Süd- für Konsumzwecke verfügbare Einkommen, liegt im lichen München. In den letzten fünf Jahren konnte ein Münchner Süden deutlich über dem deutschen Schnitt. Anstieg dieser Werte um 6 bis 12 % beobachtet wer- 2019 betrug der Kaufkraftindex (Deutschland=100) im den. Im Vergleich dazu lag die durchschnittliche Kauf- Südlichen Münchener Umland durchschnittlich 130,7, kraft in der Stadt München 2019 bei 31.700 Euro/Kopf. im Östlichen Münchner Umland 136,9, im Fünfseen- land 152,7 und im Südlichen München 184,5. Sowohl In allen Gemeinden liegt der Kaufkraftindex weit über der Indexwert des Fünfseenlands als auch der des Süd- lichen Münchens liegen damit über dem Kaufkraftin- dem deutschen Durchschnitt, besonders hohe Werte weisen Grünwald, Pullach und Gräfelfing auf. dex der Stadt München in Höhe von 135,8. Die Kauf- te 7 14 Marktbericht 2020 2021

Kaufkraft in den Teilräumen des Münchner Südens und den jeweiligen Referenzgemeinden Index (2019) Euro/Kopf (2019) Entwicklung 2014 - 2019 Fünfseenland (Ø) Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München (Ø) Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland (Ø) Icking Östl. Münchner Umland (Ø) Harlaching Ottobrunn Quelle: MBResearch MBResearch 152,7 202,8 139,1 139,0 184,5 160,6 214,5 262,6 130,7 191,1 136,9 151,8 144,4 35.000 46.600 33.500 32.400 43.000 37.500 50.600 61.400 30.500 45.600 31.400 35.400 33.200 +12,2 % +14,4 % +16,3 % +12,4 % +6,3 % +7,7 % +13,6 % +5,2 % +10,8 % +13,4 % +11,0 % +8,7 % +5,3 % Rund die Hälfte aller fertiggestellten Wohnungen befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern Die Zahl der Baufertigstellungen schwankt stark von te 7 durchschnittlich 180 Wohnungen pro Jahr. Im Fünf- seenland wurden mit 3.210 Wohnungen im Analyse- zeitraum deutlich mehr fertiggestellt – aber auch die Jahr zu Jahr und unterscheidet sich auch zwischen den durchschnittlich 540 Wohneinheiten pro Jahr können verschiedenen Teilräumen des Münchner Südens deut- den Nachfragedruck im Teilraum Fünfseenland nur un- lich. Zwischen 2014 und 2019 wurden im Südlichen zureichend decken. München 1.100 Wohnungen errichtet, das entspricht Ausnahmegrundstück in Pöcking am Starnberger See - exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien www.bunz-co.de 15

Fertigstellungen von Wohnungen im Münchner Süden zwischen 2014 und 2019 Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistisches Amt München Insbesondere in den urbanen Wohnlagen Solln und Har- laching sind zwischen 2014 und 2019 viele Wohnungen lich geprägten Gemeinde Icking im gleichen Zeitraum nur 60 Wohnungen fertiggestellt worden – fast alle in fertiggestellt worden und der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Diese Beispiele verdeut- Mehrfamilienhäusern ist mit 74 bzw. 87 % überdurch- lichen die Diversität der Fertigstellungszahlungen in schnittlich hoch. Im Gegensatz dazu sind in der länd- den betrachteten Gemeinden. Fertigstellungen von Wohnungen in den Referenzgemeinden 2014 - 2019 Anteil WHG in MFH Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südliches Münchner Umland Icking Östliches Münchner Umland Harlaching Ottobrunn Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistisches Amt München Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistisches Amt München 3.209 279 217 103 1.098 561 92 176 1.377 63 2.913 456 231 45,3 % 11,5 % 80,2 % 50,5 % 49,8 % 73,8 % 20,7 % 27,3 % 54,9 % 4,8 % 58,7 % 86,6 % 41,1 % 16 Marktbericht 2020 2021

Harlaching Ottobrunn sehr gute Wohnlage durchschnittl. Wohnlage Eigentumswohnungen gute bis sehr gute Wohnlage einfache bis durchschnittl. Wohnlage Mietwohnungen gute Wohnlage einfache Wohnlage Häuser durchschnittl. bis gute Wohnlage keine Wohnlage Im Münchner Süden überwiegen Haus- und Eigentums- wohnungsprojekte mit einer relativ geringen Anzahl an Wohneinheiten. Mietwohnungsprojekte werden momen- angestiegen. Je nach Gemeinde bzw. nach Lage- und Ausstattungsqualität der Objekte variieren die durch- schnittlichen Kaufpreise stark – für Eigentumswoh- tan nur wenige umgesetzt. Die Kaufpreise für Immobili- nungen sind hier zwischen 7.400 und 15.300 Euro/qm en im Münchner Süden sind in den letzten Jahren stark angesetzt. 20 Marktbericht 2020 2021

Nr. Projekt Investor Anzahl Wohnfläche Ø-Kauf- bzw. Wohneinheiten (qm) Mietpreis Fertigstellung Fünfseenland Gräfelfing 1 Wendelsteinstraße k.A. 2 EFH Je 210 2.450.000 – 2.650.000 € 2020 2 Pasinger Straße Hallertauer Wohnbau GmbH 15 ETW k.A. 10.120 €/qm 2021 Planegg 3 Josef-Beyerl- Straße Wohnen Huttner Immobilien 2 DHH 160-175 1.300.000 – 1.400.000 € 2020 Neuried 4 Südlage Südliches München Terrafinanz Wohnbau 200 ETW 17.000 7.420 €/qm 2022 Solln Pullach 5 6 Sollair (Glockenbecher) HGW Bauträger GmbH Meisterstück Alt-Solln Süd West Wohnbau GmbH 7 Wohnart Solln WOHNART Wohnbau GmbH 20 ETW 2.375 8.250 €/qm 2020 10 ETW 1.192 11.550 €/qm 2020 8 ETW 906 11.980 €/qm 2021 8 9 Hermann-Hahn- Platz k.A. 5 MW k.A. 21,00 €/qm 2019 Richard Wagner 38 Komfortwohnbau Dech GmbH 1 EFH 180 2.450.000 € 2021 Grünwald 10 Dr. Max-Straße 11 PO7 Südliches Münchner Umland Icking 12 Perspektiven im Isartal Östliches Münchner Umland Harlaching 13 Will No. 16 Ritter Bauträger & Immobilien GmbH Mamisch Family Office Wolfgang Scherer Planen + Bauen GmbH 6B47 Real Estate Investors AG 3 EFH Je 165 2.090.000 - 2.390.000 € 2019 5 ETW 596 12.750 €/qm 2020 3 EFH, 2 DHH Je 180-270 2.400.000 € bzw. 1.690.000 € 2019 28 ETW 3.580 15.310 €/qm 2021 14 Forstpark Living N&F Bau GmbH 12 ETW 1.140 10.600 €/qm 2020 Ottobrunn 15 Spitzwegstraße 59 PatronoReal Estate GmbH 6 DHH Je 160-180 16 H27 k.A. 4 DHH Je 150-170 1.200.000 – 1.300.000 € 1.170.000 – 1.350.000 € 2021 2021 17 Greenside Walser Projekt Management GmbH 140 ETW k.A. 8.070 €/qm 2021 bulwiengesa AG www.bunz-co.de e 10 21

3. MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IM MÜNCHNER SÜDEN Seit rund zehn Jahren sind auf dem Immobilienmarkt im Münchner Süden starke Miet- und insbesondere Kaufpreissteigerungen zu beobachten. Die hohe Attraktivität der Wohnlagen im Münchner Süden und Entwicklung. Starken Einfluss hat zudem die günstige Zins- und Finanzierungssituation sowie die abnehmen- de Attraktivität anderweitiger Anlagemöglichkeiten. Im Folgenden wird der Markt für Eigentumswohnungen in die dementsprechend positiven Wanderungssalden den vier Teilräumen des Münchner Südens und ausge- führen bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit zu dieser wählten Gemeinden dargestellt. 3.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise im Neubau und Bestand Der Markt für Eigentumswohnungen boomt in allen Teilräumen des Münchner Südens als auch im Bestand kontinuierlich stark gestiegen – mit Wachstumsraten zwischen 40 und 84 % hat der Markt Die durchschnittlichen Angebotspreise sind in allen für Eigentumswohnungen zwischen 2013 und 2019 Teilräumen des Münchner Südens sowohl im Neubau eine regelrechte Boom-Phase erlebt. Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise (Neubau) für ETW im Münchner Süden m q / o r u E 11.000 9.000 7.000 5.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise (Bestand) für ETW im Münchner Süden 9.000 m q / o r u E 7.000 5.000 3.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 22 Marktbericht 2020 2021

Aktuell liegen die Quadratmeterpreise für Eigen- lichen München, im Neubau werden mit 6.400 Euro tumswohnungen im Bestand zwischen 4.800 Euro im bis 10.200 Euro deutlich höhere Preise erzielt. Südlichen Münchner Umland und 7.200 Euro im Süd- Betrachtet man den Markt für Eigentumswohnungen nicht nur auf Teilraum-, sondern auf Gemeinde bzw. se in den exklusiven Wohnlagen von Grünwald, Solln, Pullach und Harlaching erzielt – hier sind im Neubau Stadtbezirksteilebene, so werden lokale Unterschiede mittlerweile Quadratmeterpreise von deutlich mehr in der Kaufpreisentwicklung deutlich. Mit Ausnahme der Gemeinden Pullach und Grünwald, liegen jedoch als 10.000 Euro üblich. Besonders bemerkenswert ist zudem die Verdoppelung der durchschnittlichen Kauf- alle Wachstumsraten im Betrachtungszeitraum bei preise zwischen 2013 und 2019 für Wohnungen in mehr als 70 %. 2019 wurden die höchsten Kaufprei- Harlaching und in Ottobrunn. Durchschnittlicher Angebotspreis für ETW in Referenzgemeinden Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn Bestand Neubau Ø-Angebotspreis 2019 2013-2019 Ø-Angebotspreis 2019 2013-2019 5.960 6.590 6.210 6.380 7.170 7.920 7.290 7.960 4.760 - 6.210 8.180 5.710 +73,0 % +75,0 % +76,5 % +87,4 % +61,3 % +69,7 % +60,0 % +53,2 % +40,3 % - +72,1 % +81,7 % +73,2 % 7.950 10.040 7.320 - 10.240 9.430 - 12.610 6.380 - 7.740 10.650 7.590 +84,1 % - - - +78,4 % +57,3 % - +89,9 % +66,1 % - +72,4 % +99,8 % +101,9 % Quelle: Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW (3 Zimmer, 65-85 qm) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW (3 Zimmer, 65-85 qm) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Nicht in allen Gemeinden sind im Betrachtungszeit- raum jedes Jahr Eigentumswohnungen auf dem Markt der Gemeinde Icking sind zwischen 2013 und 2019 we- der Eigentumswohnungen im Neubau noch im Bestand angeboten worden, in Neuried und Pullach war dies zum Verkauf angeboten worden. zuletzt 2017 für 7.140 bzw. 9.230 Euro/qm der Fall. In www.bunz-co.de 23

3.2 Differenzierung der Angebotspreise nach Baualtersklasse, Wohnfläche und Zimmerzahl Eine differenziertere Betrachtung der durchschnittli- chen Angebotspreise aus den Jahren 2018 und 2019 zeigt eine deutliche Varianz der Preise je nach Baual- tersklasse, Wohnfläche in qm und Zimmeranzahl. Kaufpreise für moderne Wohnungen am höchsten Die bei Käufern besonders beliebten Altbauten aus Für Wohnungen in modernen Gebäuden aus den Jah- der Jahrhundertwende wurden 2018 bzw. 2019 nur ren 2016 bis 2019 werden in allen Teilräumen Höchst- preise erzielt – die Zuschläge liegen je nach Gemeinde vereinzelt angeboten, sodass die Angebotspreise für diese Objekte nicht repräsentativ ausgewertet werden im niedrigen bis mittleren zweistelligen Bereich. Im Gegensatz dazu werden Wohnungen aus der Nach- können. Es handelt sich bei Gebäuden aus dieser Baual- tersklasse zumeist um exklusive Einzelobjekte mit hoch- kriegszeit am günstigsten angeboten, Grund dafür ist wertiger Lage- und Ausstattungsqualität, die nur selten v.a. die vergleichsweise einfache Bauweise dieser Zeit. auf dem Markt angeboten werden. Sie erzielen folglich Hier sind dementsprechend deutliche, z.T. zweistellige, Abschläge von den durchschnittlichen Angebotsprei- meist Preise, die deutlich über den durchschnittlichen Angebotspreisen der jeweiligen Gemeinden liegen. sen zu verzeichnen. Zu- und Abschläge für ETW nach Baujahr im Münchner Süden (2018/2019) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -4% -11% 30% 10% 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research üd r 40 -6% www.bunz-co.de 25

Durchschnittl. Angebotspreis (Zu-/Abschläge) für ETW nach Baualtersklassen 2018/2019 Ø-Angebotspreis 1950-1979 1980-1999 2000-1015 2016-2019 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 6.260 6.560 6.130 6.510 7.820 7.840 7.030 8.390 5.010 * 7.010 8.610 5.970 5.680 6.560 5.980 5.460 6.840 6.890 6.670 6.790 4.370 * 6.200 7.520 5.550 5.610 * 6.750 * 7.660 7.710 7.160 7.760 4.940 * 6.810 8.300 6.240 6.620 7.870 * * 7.230 8.890 8.890 * 8.850 5.280 * 7.920 9.550 6.610 * * 7.480 10.050 10.100 * 12.740 5.740 * 10.000 11.200 8.170 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Der Kaufpreis für große Wohneinheiten liegt über dem Durchschnitt Bei Analyse der durchschnittlichen Angebotspreise in Abhängigkeit von der Wohnfläche, zeigt sich, dass Wohnungen mit mehr als 110 qm überdurchschnittlich hohe Kaufpreise erzielen – Ausnahmen bilden lediglich Kleine Wohnungen werden nur in den stärker urban geprägten Gebieten, wie Solln, Harlaching und Otto- brunn in größerer Zahl angeboten. Im Vergleich zur Stadt München ist der Anteil an Alleinlebenden, insbe- sondere der jüngeren Generation (unter 35-Jährige), im Münchner Süden gering. Damit ist eine traditionell die Gemeinden Neuried und Ottobrunn. Diese Beob- starke Nachfragegruppe für kleine Wohnungen nur achtung steht dem üblichen bundesweiten Trend ei- schwach vertreten. Folglich konzentriert sich das Ange- ner Abnahme des Kaufpreises pro Quadratmeter bei bot an Eigentumswohnungen auf Wohnungen mit mehr zunehmender Wohnungsgröße entgegen. Die Preis- als 60 qm. schwankungen in Abhängigkeit von der Wohnungs- größe sind insgesamt jedoch eher als moderat zu be- zeichnen. e 13 26 Marktbericht 2020 2021

Zu- und Abschläge für ETW nach Wohnfläche im Münchner Süden (2018/2019) 15% 10% 5% 0% -5% -10% 11% 7% 2% unter 40 40-60 60-70 70-90 90-110 110-130 130-250 -6% -6% -7% -3% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittl. Angebotspreis (Zu-/Abschläge) für ETW nach Wohnfläche in qm 2018/2019 Ø- Angebotspreis unter 40 40-60 60-70 70-90 90-110 110-130 130-250 Fünfseenland 6.260 6.060 5.900 6.030 6.180 6.260 6.490 6.780 Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 6.560 6.130 6.510 7.820 7.840 7.030 8.390 5.010 * * * * * * * * * * 7.250 * 5.310 6.910 6.400 5.570 5.690 7.070 6.820 5.990 * * * * 6.560 * 6.700 7.570 7.580 7.770 7.820 7.960 8.530 6.680 7.540 7.570 * * * * 7.830 6.930 8.160 7.810 7.200 9.030 8.280 6.270 7.280 8.570 7.730 9.060 4.970 4.650 4.930 5.320 5.260 5.010 * * * * * * 7.010 7.050 6.480 6.110 6.610 7.250 8.080 8.030 8.610 5.970 7.000 6.750 7.680 6.140 7.320 5.810 8.330 5.760 8.850 6.050 9.390 6.380 9.600 5.550 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Wohneinheiten mit höherer Anzahl von Zimmern werden teurer angeboten Äquivalent zur Abhängigkeit der durchschnittlichen An- gebotspreise für Eigentumswohnungen von der Wohn- fläche, zeigt sich auch bei der Betrachtung der Zu- und Abschläge in Abhängigkeit von der Zimmeranzahl, dass tendenziell Wohneinheiten mit mehr Zimmern teurer angeboten werden. Am häufigsten werden 3-4 Zimmer- wohnungen angeboten. www.bunz-co.de 27

Zu- und Abschläge für ETW nach Zimmern im Münchner Süden (2018/2019) 15% 10% 5% 0% -5% -10% -4% -7% 11% 12% 5% 1% 1-2 2-3 3-4 4-5 5-6 mehr als 6 Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittlicher Angebotspreis (Zu-/Abschläge) für ETW nach Zimmeranzahl 2018/2019 Ø- Angebotspreis 1 bis <2 2 bis <3 3 bis <4 4 bis <5 5 bis <6 6 und mehr 6.550 6.410 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 6.260 6.560 6.130 6.510 7.820 7.840 7.030 8.390 5.010 * 7.010 8.610 5.970 5.970 6.410 * 5.720 6.980 6.820 6.800 * * 4.620 * 6.810 7.760 6.550 * 5.580 6.590 7.740 7.700 * 8.680 5.060 * 6.470 7.740 6.010 6.100 6.560 6.500 5.630 8.000 8.060 6.680 8.520 5.020 * 7.040 8.730 5.790 * * 7.470 7.890 7.990 7.350 7.780 5.020 * 7.630 9.430 6.260 * * * - * * - 8.650 8.980 8.870 9.100 * * * * * * * * 7.890 10.030 4.670 7.790 8.380 * weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten ETW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 28 Marktbericht 2020 2021

3.3 Ausblick Eigentumswohnungsmarkt Münchner Süden Die Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsprei- Regionen in Immobilien investieren. Das gestiegene In- se für Eigentumswohnungen ist in den letzten Jahren durch ein überproportional dynamisches Wachstum ge- teresse an Eigentumswohnungen im Münchner Süden kann durch die gegenwärtige Bautätigkeit nicht aufge- kennzeichnet gewesen. Ein Treiber dieser Entwicklung fangen werden. ist der starke Zuzug, insbesondere aus der Stadt Mün- chen. Auch für die nächsten Jahre werden im Münchner In einigen Gemeinden haben sich die Preise für Eigen- Süden steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen tumswohnungen zwischen 2013 und 2019 verdoppelt. prognostiziert. Die günstige Zins- und Finanzierungssi- tuation sowie der Mangel an attraktiven anderweitigen Es muss im Einzelfall und in Abhängigkeit von Lage- und Ausstattungsqualitäten der Objekte geprüft werden, Anlageformen führt verstärkt dazu, dass sowohl Inves- inwieweit Investitionen wirtschaftlich und nachhaltig toren als auch Eigennutzer in wirtschaftlich starken gestaltet werden können. Schickes Anwesen in Herrsching am Ammersee – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien www.bunz-co.de 29

4. MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN IM MÜNCHNER SÜDEN 4.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten im Neubau und Bestand Auch durchschnittliche Angebotsmieten für Woh- nungen im Münchner Süden steigen dynamisch Damit liegen die Wachstumsraten jedoch deutlich unter denen der durchschnittlichen Angebotspreise für Ei- In allen Teilräumen des Münchner Südens sind die durch- gentumswohnungen in den entsprechenden Teilräumen schnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen zwischen 2013 und 2019 stark gestiegen – im Bestand zwischen (+40 bis +84 %). Auch im Münchner Süden ist somit eine Entkoppelung der Mietpreise von den Kaufpreisen zu 28 und 36 % und im Neubau zwischen 40 und 46 %. beobachten. Entwicklung der durchschnittl. Angebotsmieten (Neubau) für Wohnungen im Münchner Süden m q / o r u E 20 15 10 5 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Entwicklung der durchschnittl. Angebotsmieten (Bestand) für Wohnungen im Münchner Süden m q / o r u E 20 15 10 5 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 30 Marktbericht 2020 2021

Im exklusiven Südlichen München werden mit 15,70 Mietpreise aufweist. Die durchschnittlichen Ange- Euro/qm im Bestand und 18,20 Euro/qm im Neubau botsmieten in den betrachteten Gemeinden liegen, die höchsten Preise aufgerufen. Diese liegen rund v.a. aufgrund der überdurchschnittlich hochwertigen 4,00 Euro/qm über dem Durchschnitt des Südlichen Wohnlagen, deutlich über dem Durchschnitt der ein- Münchner Umlands, das bedingt durch seine grö- zelnen Teilräume. ßere Entfernung zur Stadt München die niedrigsten Durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen in Referenzgemeinden Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn Bestand Neubau Ø-Angebotsmiete 2019 2013-2019 Ø-Angebotsmiete 2019 2013-2019 13,90 15,70 15,50 15,10 15,70 16,70 16,40 17,80 11,70 13,00 15,20 17,60 15,90 +28,1 % +35,2 % +33,9 % +29,7 % +34,4 % +36,0 % +31,4 % +34,2 % +27,9 % +40,6 % +35,9 % +31,7 % +38,3 % 16,10 17,60 24,60 - 18,20 19,20 20,70 18,20 13,80 - 16,80 21,10 17,90 +40,1 % +56,4 % +111,5 % - +46,3 % +52,8 % +43,0 % +34,1 % +39,5 % - +45,2 % +50,3 % +52,2 % Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW (3 Zimmer, 65-85 qm) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research www.bunz-co.de 31

4.2 Differenzierung der Angebotsmieten nach Baualtersklasse, Wohnfläche und Zimmerzahl Moderne Mietwohnungen werden teurer angeboten zug auf mehrgeschossige Wohngebäude unabhängig vom Baujahr ein insgesamt hoher Qualitätsstandard Nicht nur bei den Eigentumswohnungen, sondern auch zu verzeichnen. Zudem ist der Druck auf den Miet- bei den Mietwohnungen werden für moderne Einhei- wohnungsmarkt so hoch, dass für alle Baualtersklassen ten, die nach 2016 gebaut worden sind, besonders hohe hohe Mietpreise aufgerufen werden können. durchschnittliche Mietpreise angesetzt. Die Zuschläge für dieses Segment liegen meist im zweistelligen Be- Das Angebot an Mietwohnungen aus der Jahrhundert- reich. Die Mieter sind folglich bereit für neuwertige wende ist insbesondere in den stärker urban geprägten Bausubstanz und Wohnungen, die in der Konzeption Stadtteilbezirken Solln und Harlaching groß. Die Miet- und in der Ausstattung heutigen Bedürfnissen ange- preise stehen hier dem üblichen Trend der überdurch- passt sind, deutlich höhere Mietpreise zu zahlen. schnittlich hohen Mieten in hochwertigen Altbauten, Ansonsten sind nur geringe Abweichungen vom durch- chen zu beobachten ist, entgegen, was auf einen gerin- schnittlichen Angebotspreis in Abhängigkeit von der geren Sanierungsstand zurückgeführt werden könnte. der auch in vielen anderen Stadtvierteln der Stadt Mün- Baualtersklasse zu beobachten. In München ist in Be- Zu- und Abschläge für MW nach Baujahr im Münchner Süden (2018/2019) 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 5% 0% -1% -5% -1% 14% 1890-1910 1911-1949 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research üd 110- 32 Marktbericht 2020 2021

Durchschnittliche Angebotsmiete (Zu-/Abschläge) nach Baualtersklassen 2018/2019 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn Ø- Angebotsmiete 1890- 1910 1911- 1949 1950- 1979 1980- 1999 2000- 2015 2016- 2019 14,40 16,60 16,50 15,60 17,60 18,10 16,90 17,20 12,40 * 16,70 19,50 16,00 14,60 13,70 13,80 13,50 14,70 16,90 * 15,50 15,70 * * * 15,80 15,10 16,00 19,20 14,50 14,40 17,10 17,00 17,60 17,00 17,10 16,50 * * * * * * * * * * * 18,10 18,60 * 18,20 16,30 15,80 11,20 * 16,80 19,10 15,80 16,90 17,70 17,50 11,80 * 16,00 19,20 15,80 * 15,30 15,10 17,40 18,30 16,00 16,80 11,70 * 16,30 19,20 15,70 19,10 22,10 18,40 19,40 19,70 * 21,10 14,70 * 18,40 21,80 17,70 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Angebotsmieten für kleine Einheiten überdurch- schnittlich teuer lungstendenzen in der deutschen Gesellschaft und demzufolge mit der Zunahme an kleinen Haushalts- größen. Gleichzeitig ist festzustellen, dass sich die Interessanterweise zeigt sich bei den Angebotsmieten in Abhängigkeit von der Wohnfläche ein gegensätzli- Nachfrage in diesem Segment vor allem auf Miet- und weniger auf Eigentumswohnungen bezieht. Häufig cher Trend im Vergleich zu der Entwicklung der Ange- botspreise für Eigentumswohnungen. Bei den Miet- handelt es sich hierbei nur um eine zeitlich befriste- te Nachfrage durch die jeweiligen Personengruppen, wohnungen werden v.a. kleine Einheiten mit weniger sodass diese keine langfristigen Investments tätigen als 40 qm überdurchschnittlich teuer angeboten. Hier wollen. sind deutliche Zuschläge im zweistelligen Bereich zu verzeichnen. Lag die Nachfrage nach kleinen Mietwoh- Insgesamt sind sowohl Angebot als auch Nachfrage nungen mit weniger als 40 qm in der Vergangenheit nach kleinen Wohnungen im Münchner Süden trotz- vor allem bei Studenten, so sind aktuell auch immer mehr junge Erwerbstätige, Fernpendler oder Senio- dem deutlich weniger ausgeprägt als in urbanen Ge- bieten, wie der Stadt München. Der Schwerpunkt im ren an dieser Wohnungsgröße interessiert und der Angebot an Mietwohnungen liegt in allen Teilräumen Nachfragedruck steigt. Die Nachfrage steht auch in bei Wohnungsgrößen zwischen 70 und 90 qm. Zusammenhang mit den zu verzeichnenden Versinge- www.bunz-co.de 33 e 18

Zu- und Abschläge für MW nach Wohnfläche im Münchner Süden (2018/2019) 24% 4% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -4% -4% -6% -6% -4% unter 40 40-60 60-70 70-90 90-110 110-130 130-250 Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittliche Angebotsmiete (Zu-/Abschläge) nach Wohnfläche in qm 2018/2019 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn Ø-Angebotsmiete unter 40 40-60 60-70 70-90 90-110 110-130 130-250 14,40 16,60 16,50 15,60 17,60 18,10 16,90 17,20 12,40 * 16,70 19,50 16,00 18,10 14,70 13,90 13,90 13,60 13,30 13,70 21,00 18,10 15,90 14,70 14,00 15,50 15,20 22,90 16,00 14,40 14,80 13,80 14,30 18,50 14,90 15,20 15,10 14,60 * * * 22,00 18,60 17,20 16,70 16,50 16,10 16,70 22,20 18,90 17,60 17,10 16,80 16,50 16,90 18,80 16,90 15,30 17,10 17,00 * 16,80 21,70 17,20 17,10 17,10 17,00 15,70 16,30 15,20 13,20 12,60 12,60 11,80 11,30 10,20 * * * * * * * 20,60 17,30 15,80 15,80 15,70 16,50 16,70 23,70 20,30 17,60 18,60 17,90 18,40 19,00 20,20 16,60 15,40 15,70 14,50 14,60 14,00 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Die Zuschläge für 1-Zimmer-Mietwohnungen sind am höchsten Ergebnis, dass Wohneinheiten mit weniger als 40 qm überdurchschnittlich teuer angeboten werden. Für Der Trend, dass 1-Zimmer-Wohnungen überdurch- dieses Segment werden meist deutliche Zuschläge in schnittlich hohe Mieten aufrufen, korreliert mit dem zweistelliger Höhe verlangt. 34 Marktbericht 2020 2021

Zu- und Abschläge für MW nach Zimmern im Münchner Süden (2018/2019) 15% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -1% -5% -5% -2% -11% 1 bis <2 2 bis <3 3 bis <4 4 bis <5 5 bis <6 6 und mehr Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittliche Angebotsmiete (Zu-/Abschläge) nach Zimmeranzahl 2018/2019 Ø- Angebotsmiete 1 bis <2 2 bis <3 3 bis <4 4 bis <5 5 bis <6 6 und mehr 14,00 12,20 Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 14,40 16,60 16,50 15,60 17,60 18,10 16,90 17,20 12,40 * 16,70 19,50 16,00 16,30 20,2 21,9 17,40 20,60 21,10 18,10 19,60 13,50 * 19,40 22,50 18,30 14,20 16,40 15,50 15,80 17,10 17,50 16,50 17,10 12,70 * 16,50 19,00 16,10 13,90 14,60 14,50 13,50 16,70 17,00 16,60 16,70 12,00 * 15,70 18,10 15,30 13,40 14,90 13,50 17,90 16,30 * 16,00 11,60 * 16,30 19,10 14,60 16,70 16,30 * * * 16,30 * * * * * * * * * * * * * 17,10 18,20 * 15,60 16,90 * weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2018/2019 auf immobilienscout24.de inserierten MW (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 36 Marktbericht 2020 2021

4.3 Ausblick Mietwohnungsmarkt Münchner Süden Ähnlich wie beim Markt für Eigentumswohnungen, Beeinflusst wurde die Dynamik auf dem Mietwoh- zeigt sich auch bei der Entwicklung der Angebotsprei- nungsmarkt in den letzten Jahren u.a. durch steigende se für Mietwohnungen im Münchner Süden eine hohe Dynamik – allerdings auf geringerem Niveau. Die Ent- Baukosten, knapper werdendes Bauland und positi- ve Wanderungssalden. Die attraktiven Wohnlagen im koppelung der Kaufpreise von den Mietpreisen führt Münchner Süden und die Nähe zum Wirtschaftsmotor zu einem Sinken der Renditen. Die Nachhaltigkeit von München werden auch in Zukunft viele Menschen an- Investments muss verstärkt in den Fokus genommen werden, insgesamt schätzen die Kapitalanleger jedoch sprechen. Insbesondere in den hochwertigen Lagen des Münchner Südens ist somit auch weiterhin mit einem die positive Wertentwicklung und gute Vermietbarkeit Wachstum der Mietpreise zu rechnen. der Wohnungen im Münchner Süden. www.bunz-co.de 37

5. MARKT FÜR HÄUSER 5.1 Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise für Einfamilien- und Reihenhäuser Der Münchner Süden weist einen relativ hohen An- teil an Ein- und Zweifamilienhäusern auf – rund die Hälfte der in den letzten fünf Jahren fertiggestellten der durchschnittlichen Angebotspreise zu verzeichnen gewesen. Das Wachstum der durchschnittlichen Ange- botspreise für Einfamilienhäuser lag je nach Teilraum Wohneinheiten sind diesem Segment zuzuordnen. Auch des Münchner Südens zwischen 38 % (Südliches Mün- hier ist zwischen 2013 und 2019 ein deutlicher Anstieg chen) und 58 % (Südliches Münchner Umland). Entwicklung der durchschnittl. Angebotspreise für Einfamilienhäuser im Münchner Süden m q / o r u E 2.000.000 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten EFH durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Die Wachstumsraten der Preise für Reihenhäuser sind denen für freistehende Einfamilienhäuser. Das macht mit 42 % (Östliches Münchner Umland) bis 88 % (Südli- Reihenhäuser im Vergleich noch immer erschwinglicher ches Münchner Umland) überproportional hoch, gleich- und begründet den starken Nachfragetrend in Bezug zeitig liegen die Kaufpreise weiterhin deutlich unter auf dieses Segment. Entwicklung der durchschnittl. Angebotspreise für Reihenhäuser im Münchner Süden m q / o r u E 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten RH durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Gleichzeitig fällt auf, dass der Angebotsschwerpunkt Internet inseriert werden können. Zudem haben die im Häusersegment im Betrachtungszeitraum bei Ein- familienhäusern lag – Reihenhäuser wurden in eini- Gemeinden im Betrachtungsraum in den letzten Jahren nur sehr zurückhaltend neues Bauland ausgewiesen. gen Gemeinden seit 2014 bzw. 2016 nicht mehr auf Neben der allgemeinen Flächenknappheit spielt dabei dem Markt angeboten. Aufgrund des hohen Nachfra- auch die stark ausgelastete (soziale) Infrastruktur eine gedrucks in diesem Segment, sind viele der neu er- wichtige Rolle. richteten Reihenhäuser bereits verkauft bevor sie im 38 Marktbericht 2020 2021

Durchschnittliche Angebotspreise für Häuser in Referenzgemeinden Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Einfamilienhäuser Reihenhäuser Ø-Angebotspreis 2019 2013-2019 Ø-Angebotspreis 2019 2013-2019 1.480.000 1.860.000 1.600.000 1.470.000 1.860.000 2.090.000 1.860.000 2.080.000 1.280.000 1.710.000 1.470.000 2.210.000 +42,4 % 810.000 +74,2% +32,3 % Zuletzt 2018 +39,3 % 830.000 +48,0 % Zuletzt 2018 - - - +37,9 % 1.030.000 +63,0 % +62,2 % Zuletzt 2016 +16,8 % Zuletzt 2018 +22,3 % Zuletzt 2016 +58,4 % 790.000 +62,8 % - +46,5 % 770.000 - - - +87,9 % - +41,6 % +60,8 % Zuletzt 2014 - Ottobrunn Quelle: Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten Häuser durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten Häuser durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 1.660.000 +71,9 % 840.000 +75,1 % e 21 Modernes Architektenhaus in Harlaching - exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien www.bunz-co.de 39

5.2 Differenzierung der Angebotspreise nach Baualtersklasse und Wohnfläche Die Anzahl an angebotenen Einfamilienhäusern un- terscheidet sich auf Gemeindeebene stark – während in Planegg 2018 bis 2019 nur 9 Einfamilienhäuser zum Für moderne Einfamilienhäuser werden Höchst- preise erzielt Obwohl der Trend weniger deutlicher ist als in den an- Verkauf angeboten worden sind, waren es in Ottobrunn 69. Insgesamt sind auf Gemeindeebene in den Jahren 2018 und 2019 nur so wenige Objekte angeboten wor- deren Immobiliensegmenten, liegen auch bei Einfamili- enhäusern neue Objekte aus den Jahren 2016 bis 2019 preislich an der Spitze. Dabei sind niedrige bis mittlere den, dass der gesamte Zeitraum 2013 bis 2019 ausge- zweistellige Zuschlagsraten zu verzeichnen. Gebäu- wertet wird. 1 de aus der Nachkriegszeit erzielen aufgrund von ver- gleichsweise einfacher Bauweise und häufig nicht mehr Die hohe Attraktivität der Häuser im Münchner Süden zeitgemäßer Konzeption die mit Abstand niedrigsten führt dazu, dass nur wenige Besitzer aus ihren Häusern Preise. Die beliebten Altbauten aus der Jahrhundert- wegziehen und diese auf dem Markt anbieten. Aufgrund wende werden nur selten angeboten, zwischen 2013 der knappen bzw. fehlenden Flächenreserven können und 2019 kamen nur rund zehn Häuser aus dieser Bau- zudem nur wenige Neubauten realisiert werden. Häu- fig ist dies nur im Rahmen von Nachverdichtungsmaß- nahmen auf Bestandsgrundstücken möglich. Der hohe Nachfragedruck führt dementsprechend zu starken Preisanstiegen. altersklasse im Fünfseenland auf den Markt. 1 Eine valide Auswertung der Daten zu 2018/2019 angebotenen Häusern ist aufgrund von zu geringer Gruppengröße bei der Differenzierung nach Baualtersklasse und Wohnfläche nicht möglich. Stattdessen werden Daten aus dem Zeitraum 2013 bis 2019 analysiert. Dabei muss der starke Preisanstieg auf dem Häusermarkt im Münchner Süden beachtet werden. Der Durchschnitt der Angebotspreise von 2013 bis 2019 unterschätzt folglich die absoluten aktuellen Preise, es ist jedoch ein Trend der Differenzierung nach Baualtersklasse und Wohnfläche ableitbar. Bestlage Solln: Einfamilienhaus mit Potenzial – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien 40 Marktbericht 2020 2021

Zu- und Abschläge für EFH nach Baujahr im Münchner Süden (2014-2019) 30% 20% 10% 0% -10% -20% 8% 5% 1% 0% -9% 28% 1890-1910 1911-1949 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten EFH durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittlicher Angebotspreis (Zu-/Abschläge) für EFH nach Baualtersklassen 2013-2019 Ø- Angebotspreis 1890-1910 1911-1949 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 1.232.810 1.325.000 1.325.270 1.119.550 1.208.690 1.245.450 1.619.100 * * * * * * * * * * * * 1.694.270 1.434.710 1.441.310 1.472.200 1.849.670 * * * * * * 1.340.210 * * * 1.237.140 1.653.890 1.825.540 2.017.150 2.184.930 * * * * * 1.522.950 * 2.034.370 1.701.880 1.452.110 1.798.540 1.829.380 1.844.500 1.844.130 * * * 986.420 1.107.960 824.010 1.077.460 1.372.790 * 1.016.790 * 1.391.600 1.006.950 1.227.110 1.124.070 1.484.350 1.507.520 * * * * * 989.800 1.226.410 1.075.370 1.835.590 Fünfseenland üde Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching 1.543.440 1.340.210 * 1.849.750 1.869.980 1.667.040 1.840.790 961.800 1.237.170 1.164.320 1.507.520 Ottobrunn 1.154.430 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten EFH (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Deutlich weniger Reihenhäuser zum Verkauf an- geboten Im Vergleich zu dem Segment der freistehenden Ein- stattfinden, da im Betrachtungszeitraum weniger als zehn valide Angebote je Klasse auf den Markt kamen. e 22 Der Angebotsschwerpunkt liegt insgesamt bei Gebäu- familienhäuser, sind in allen Teilräumen des Münchner den aus den Jahren 1950 bis 1979. Viele der angebo- Südens 2013 bis 2019 nur wenige Reihenhäuser zum tenen Häuser sind dabei durch Sanierungsstau gekenn- Verkauf angeboten worden. Für viele Gemeinden kann zeichnet und werden deswegen weiterveräußert. keine nach Baualtersklassen differenzierte Auswertung www.bunz-co.de 41

Zu- und Abschläge für RH nach Baujahr im Münchner Süden (2014-2019) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 36% 46% 9% -11% -11% Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten RH durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Durchschnittlicher Angebotspreis für RH nach Baualtersklassen 2013-2019 1911-1949 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 1890-1910 1911-1949 1950-1979 1980-1999 2000-2015 2016-2019 536.790 770.080 578.360 1.058.270 Ø- Angebotspreis Fünfseenland 725.820 Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 446.720 615.350 * 826.620 765.220 * * 578.650 * 683.730 939.220 626.160 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 446.720 615.350 * * * * * * * 694.980 1.157.920 706.160 765.220 * * * * * * * * 616.410 549.850 575.010 * * * 929.460 657.000 697.680 693.400 * * 939.220 626.160 * * * * * * * * * * * * * * * * weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten RH (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Wohnflächen von 130 bis 250 qm dominieren im Münchner Süden besondere bei den Einfamilienhäusern ist das An- gebot an kleineren Wohngrößen verschwindend Die zwischen 2013 und 2019 im Münchner Süden gering. Auch im Reihenhaussegment ist die ver- angebotenen Einfamilien- und Reihenhäuser sind – zumindest in den betrachteten Gemeinden – fast ausschließlich zwischen 130 und 250 qm groß. Ins- gleichsweise große durchschnittliche Wohnfläche der Objekte auffällig. Die Zuschlagsraten dafür liegen jedoch nur im mittleren einstelligen Bereich. 42 Marktbericht 2020 2021

Durchschnittlicher Angebotspreis für Häuser nach Wohnfläche in qm 2013-2019 Einfamilienhäuser Ø- Angebotspreis 90-110 110-130 130-250 Reihenhäuser Ø- Angebotspreis Fünfseenland 1.232.810 Gräfelfing 1.543.440 * * * * * * * * * * 907.940 1.251.500 725.820 1.077.710 1.563.910 446.720 * * * * * * 1.340.210 615.350 * * 1.849.750 826.620 1.869.980 765.220 1.667.040 1.840.790 * * 808.020 971.860 578.650 * 1.237.170 * 1.340.210 * 1.849.750 1.869.980 1.667.040 1.840.790 961.800 1.237.170 90-110 110-130 130-250 * * * * * * * * * * 653.290 762.740 * * * 446.720 615.350 * 648.860 933.270 598.260 816.030 * * * * 515.990 618.410 * * Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching 1.164.320 594.930 928.580 1.187.730 683.730 510.060 591.880 729.300 1.507.520 Ottobrunn 1.154.430 * * * 1.507.520 939.220 881.920 1.176.090 626.160 * * * 939.220 409.270 705.030 weniger als -20% bis -20% bis zu -10% -3 bis +3% bis +10% bis +20% mehr als +20% Auswertung der 2013-2019 auf immobilienscout24.de inserierten EFH/RH (*weniger als 10 Angebote) durch bulwiengesa AG, Bunz & Co Research 5.3 Ausblick Häusermarkt Münchner Süden Der Makrostandort München ist weiterhin teuers- ter Standort Deutschlands. Die hohen Preise und die geringe Verfügbarkeit von Häusern in der Stadt mit einem gegenläufigen Trend gerechnet werden kann. Insbesondere Gemeinden, die einen guten Anschluss München haben starke Auswirkungen auf den Häu- an den öffentlichen Personennahverkehr bzw. den sermarkt im Umland der Stadt. Noch immer ist das motorisierten Individualverkehr bieten, sind bei Käu- Wohnleitbild vom eigenem Haus im Grünen in gro- fern beliebt. Insgesamt kann bei den Kaufpreisen ßen Bereichen der Bevölkerung verankert, sodass die Nachfrage im Münchner Süden in den letzten Jahren für Einfamilien- und Reihenhäuser in den nächsten Jahren weiterhin mit einer dynamischen Entwicklung weiter zugenommen hat und auch in Zukunft nicht gerechnet werden. www.bunz-co.de 43 e 25

6. MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE Die durchschnittlichen Preise für Grundstücke für Einfamilienhäuser im Münchner Süden lagen 2019 zwischen 930 Euro/qm im Südlichen Münchner Umland land) bis 115 % (Südliches Münchner Umland) gestie- gen. Damit liegt das Wachstum der Kaufpreise deutlich über dem der anderen Segmente. Die hohe Dynamik ist und 1.780 Euro/qm im Südlichen München. Seit 2013 bedingt durch das geringe Angebot an freien Grundstü- sind die Preise um bemerkenswerte 73 % (Fünfseen- cken im Münchner Süden. Entwicklung der durchschnittl. Grundstückspreise für Einfamilienhäuser im Münchner Süden 88,2% 1.309 2.000 m q / o r u E 1.500 1.000 500 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Fünfseenland Südliches München Südliches Münchner Umland Östliches Münchner Umland RIWIS, bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Je nach Lagequalität unterscheiden sich die Grund- ner Umland, 2.000 Euro/qm im Östlichen Münchner stückspreise auch innerhalb der Teilräume stark. Im Umland, 2.300 Euro/qm im Fünfseenland und 2.700 Minimum werden meist 500 Euro/qm verlangt, im Euro/qm im Südlichen München. Maximum bis zu 1.300 Euro/qm im Südlichen Münch- Preisspanne für Grundstücke für Einfamilienhäuser im Münchner Süden 2019 RIWIS, bulwiengesa AG, Bunz & Co Research Es muss im Einzelfall und in Abhängigkeit von der Lage- Investitionen im Rahmen der starken Preissteigerun- qualität der Grundstücke geprüft werden, inwieweit gen wirtschaftlich nachhaltig gestaltet werden können. 44 Marktbericht 2020 2021

7. ZIELGRUPPENANALYSE Im Münchner Süden ist der Anteil an jungen Starter- haushalten, insbesondere an Singles unter 35 Jahren, vergleichsweise gering. Für diese Bevölkerungs- gruppen ist die Nähe zu weiterführenden Bildungsein- unter Berücksichtigung des fortschreitenden demo- graphischen Wandels. Eine weitere wichtige Nachfra- gegruppe sind Paare und insbesondere Familien mit Kindern (Altersspanne 35 bis 55 Jahre). Das in weiten richtungen und zu urbanen Angeboten (u. a. Diversität Teilen der Gesellschaft immer noch verankerte Wohn- der Freizeitangebote) ein wichtiger Standortfaktor. Gleichzeitig ist der Anteil an Menschen über 50 Jah- ren im Münchner Süden deutlich höher als in der Stadt München. Immobilien mit altersgerechter Gestaltung haben somit einen immer höheren Stellenwert – auch leitbild des Eigenheims im Grünen führt dazu, dass diese Bevölkerungsgruppen häufig aus der Stadt ins Umland ziehen. Auch hier müssen spezifische Ausstat- tungsstandards, u. a. Abstellflächen für Kinderwägen, berücksichtigt werden. Anteile der Altersgruppen (Einwohner) im Münchner Süden bis 18 Jahre 18-<30 Jahre 30-<50 Jahre 50-<65 Jahre ab 65 Jahre Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 18,3 % 20,6 % 16,7 % 19,7 % 17,9 % 14,9 % 20,7 % 19,6 % 18,4 % 21,6 % 17,4 % 14,7 % 18,9 % 12,3 % 12,5 % 13,4 % 11,6 % 12,2 % 13,9 % 10,8 % 10,4 % 13,6 % 12,0 % 13,3 % 15,4 % 12,4 % 25,1 % 23,5 % 25,6 % 27,7 % 26,8 % 28,2 % 23,9 % 22,8 % 26,4 % 21,7 % 28,0 % 28,9 % 26,8 % 21,6 % 19,5 % 21,2 % 21,3 % 20,3 % 20,0 % 20,3 % 21,3 % 21,6 % 22,5 % 19,6 % 18,1 % 19,3 % 22,7 % 23,8 % 23,0 % 19,8 % 23,3 % 23,0 % 24, 3 % 25,9 % 19,6 % 22,2 % 21,8 % 22,9 % 22,5 % microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH (Stand 2018) (≥65 J (≥55 J.) (≥55 J.) www.bunz-co.de 45

Lebensphasen der Haushalte im Münchner Süden (Anteile) Junge Singles (<35 J.) Junge Paare (<35 J.) Junge Familien m. Kindern (<35 J.) Singles (35-65 J.) Paare (35- 55 J.) Familien m. Kindern (35-55 J.) Ältere Singles (≥65 J.) Ältere Paare (≥55 J.) Familien m. älteren Kindern (≥55 J.) Fünfseenland 4,1 % 3,8 % 3,4 % 17,7 % 15,8 % 19,1 % 17,6 % 15,3 % 3,2 % Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn 3,8 % 3,9 % 2,4 % 17,6 % 19,4 % 13,1 % 17,7 % 19,7 % 2,4 % 5,1 % 4,3 % 3,0 % 20,3 % 16,8 % 14,2 % 19,9 % 14,7 % 1,8 % 4,5 % 3,3 % 3,7 % 16,7 % 18,7 % 18,6 % 18,6 % 13,6 % 2,3 % 3,9 % 4,4 % 2,4 % 22,9 % 17,4 % 13,2 % 17,3 % 16,3 % 2,3 % 4,2 % 4,5 % 2,5 % 25,9 % 16,4 % 13,2 % 16,5 % 14,5 % 2,2 % 4,9 % 3,4 % 2,4 % 24,1 % 14,4 % 11,9 % 22,2 % 14,5 % 2,1 % 3,4 % 5,9 % 1,2 % 21,7 % 23,6 % 6,3 % 14,7 % 22,0 % 1,1 % 4,3 % 3,9 % 3,3 % 16,5 % 15,3 % 18,7 % 20,1 % 15,0 % 3,0 % 2,8 % 2,5 % 2,0 % 14,6 % 20,0 % 14,3 % 17,0 % 23,3 % 3,5 % 5,2 % 4,4 % 3,4 % 20,5 % 15,6 % 16,7 % 18,5 % 13,2 % 2,5 % 6,2 % 5,2 % 2,6 % 28,3 % 13,9 % 12,7 % 17,1 % 11,7 % 2,4 % 4,9 % 4,1 % 3,6 % 18,7 % 17,1 % 16,7 % 17,9 % 14,7 % 2,5 % microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH (Stand 2018) Die Haushalte im Münchner Süden sind insgesamt Terrasse, Echtholzparkett, Markenküchen, Hauselek- e 27 sehr einkommensstark bzw. vermögend, besonders tronik, etc.), spielt insbesondere die Erreichbarkeit hervorzuheben ist dabei das Südliche München. per ÖPNV und MIV eine wichtige Rolle bei Kauf- Dementsprechend groß ist die Nachfrage nach hoch- wertigen Immobilien. Neben einer modernen und entscheidungen. Auch exklusive, architektonisch anspruchsvolle Einzelobjekte des Luxussegments erstklassigen (Innen-)Ausstattung (Aufzug, Balkon/ treffen im Münchner Süden auf eine große Nachfrage. 46 Marktbericht 2020 2021

Einkommensklassen der Haushalte im Münchner Süden (Anteile) Fünfseenland Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland Harlaching Ottobrunn bis 1000 Euro/Monat 1.000 bis <1.600 Euro/Monat Euro/Monat 1.600 bis <2.200 2.200 bis <2.800 2.800 bis <3.500 3.500 bis <5.000 Euro/Monat Euro/Monat Euro/Monat Euro/Monat ab 5.000 Euro/Monat 1,7 % 0,5 % 3,0 % 1,6 % 0,3 % 0,0 % 0,5 % 0,4 % 4,3 % 1,5 % 5,8 % 4,5 % 2,6 % 3,5 % 1,1 % 0,9 % 5,1 % 1,8 % 6,7 % 5,1 % 2,8 % 3,7 % 1,3 % 0,9 % 7,5 % 3,7 % 9,4 % 7,3 % 3,3 % 3,4 % 2,5 % 1,5 % 8,8 % 5,2 % 10,8 % 8,6 % 3,8 % 2,9 % 3,9 % 2,6 % 26,9 % 25,3 % 26,7 % 28,4 % 45,9 % 61,9 % 37,6 % 44,5 % 16,8 % 70,5 % 9,9 % 23,7 % 20,3 % 76,6 % 67,3 % 73,6 % 2,4 % 6,0 % 7,0 % 9,7 % 10,4 % 25,2 % 39,3 % 0,4 % 0,9 % 1,1 % 2,1 % 3,8 % 22,2 % 69,4 % 1,8 % 5,6 % 6,1 % 9,4 % 9,7 % 24,0 % 43,4 % 0,8 % 1,3 % 5,1 % 3,8 % 5,2 % 5,1 % 9,1 % 8,1 % 7,4 % 10,1 % 12,6 % 27,1 % 59,8 % 44,5 % microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH (Stand 2018) Die Eigentümerquote der Haushalte im Münchner leisten können. Insbesondere bei jüngeren Menschen Süden liegt bei rund 50 % und entspricht damit in gewinnt zudem der Aspekt der Flexibilität - auch in etwa dem bundesdeutschen Durchschnitt. Trotz der Bezug auf den Wohnstandort - eine immer größere überdurchschnittlich einkommensstarken Bevölke- Bedeutung. Dementsprechend ist die Nachfrage so- rung, führen die gleichzeitig sehr hohen Preisniveaus dazu, dass sich nicht alle Haushalte Wohneigentum wohl im Bereich des Eigentums, als auch bei Mietob- jekten hoch. e 28 e 28 www.bunz-co.de 47

Die folgenden Diagramme und Tabellen geben einen der Mitte deutlich weniger stark vertreten und der Überblick über die Zielgruppenverteilung nach den Anteil an sozial gehobenen Milieus, also an Konser- verschiedenen Milieus im Münchner Süden. Im Ver- vativ-Etablierten, Liberal-Intellektuellen, Performern gleich zum deutschen Durchschnitt sind die Milieus und Expeditiven ist überdurchschnittlich hoch. Microm Geo Milieus® in Deutschland t h c i h c s - l e t t i M e r e b O t h c i h c s t h c i h c s r e t n U t h c i h c s r e b O - l e t t i M e r e l t t i M t h c i h c s l e t t i M e r e t n U > E G A L E L A Z O S I Konservativ- Etablierte 10% Liberal- Intellektuelle 7% Sozialökologische 7% Bürgerliche Mitte 13% Traditionelle 11% Prekäre 9% Expeditive 9% Performer 8% Adaptiv- Pragmatische 11% Hedonisten 15% GRUNDORIENTIERUNG > Festhalten Bewahren Haben & Genießen Sein & Verändern Machen & Erleben Grenzen überwinden TRADITION MODERNISIERUNG + INDIVIDUALISIERUNG NEUORIENTIERUNG Traditions- verwurzelung Modernisierte Tradition Lebensstandard Status Besitz Selbstverwirklichung Emanzipation Authentizität Multioptionalität Beschleunigung Pragmatismus Exploration Refokussierung neue Synthesen Sinus und microm (Stand 2018) 48 Marktbericht 2020 2021

Lebensphasen der Haushalte im Münchner Süden (Anteile) Konser- vativ- Etablierte Liberal- Intellek- tuelle Per- former Expe- ditive Bürger- liche Mitte Adaptiv- Pragma- tische Sozial- ökolo- gische Traditio- nelle Prekäre Hedo- nisten 12,7 % 11,7 % 12,7 % 12,7 % 13,4 % 11,7 % 12,3 % 13,1 % 14,0 % 13,8 % 11,6 % 11,8 % 12,7 % 13,6 % 11,3 % 10,4 % Fünfseen- land Gräfelfing Planegg Neuried Südliches München Solln Pullach Grünwald Südl. Münchner Umland Icking Östl. Münchner Umland 13,0 % Harlaching Ottobrunn 12,0 % Quelle: Sinus und microm (Stand 2018) Sinus und microm (Stand 2018) 10,6 % 11,5 % 11,2 % 16,1 % 12,5 % 11,1 % 13,0 % 13,1 % 10,1 % 11,8 % 8,9 % 11,9 % 10,3 % 7,6 % 4,5 % 10,5 % 11,9 % 10,6 % 10,3 % 13,9 % 13,6 % 12,6 % 8,1 % 8,3 % 8,3 % 12,8 % 11,9 % 11,5 % 9,4 % 9,1 % 9,9 % 6,7 % 8,1 % 8,0 % 3,7 % 4,0 % 4,3 % 8,6 % 10,9 % 10,1 % 11,7 % 13,0 % 8,3 % 13,1 % 9,5 % 6,9 % 3,9 % 8,2 % 12,4 % 11,8 % 14,9 % 15,0 % 14,9 % 16,8 % 8,3 % 7,5 % 5,8 % 11,0 % 14,0 % 18,0 % 9,0 % 9,2 % 9,0 % 6,3 % 6,1 % 3,8 % 3,1 % 3,3 % 2,1 % 8,3 % 7,7 % 5,6 % 10,5 % 11,8 % 11,0 % 12,6 % 7,6 % 7,9 % 4,9 % 11,6 % 13,8 % 13,6 % 9,8 % 13,1 % 8,3 % 5,1 % 2,5 % 6,6 % 10,1 % 12,0 % 8,9 % 12,0 % 9,2 % 8,5 % 4,7 % 11,1 % 13,2 % 10,3 % 16,1 % 13,6 % 7,5 % 8,4 % 11,8 % 11,6 % 9,2 % 9,5 % 5,6 % 8,1 % 2,7 % 3,7 % 7,8 % 9,8 % KURZCHARAKTERISTIK DER MICROM GEO MILIEUS ® Sozial gehobene Milieus Konservativ-etabliertes Milieu Kindern im Haushalt, viele Selbstständige, qualifizierte Klassisches Establishment, Milieu mittleren Alters und leitende Angestellte, höchstes Einkommensniveau (Ø 51 Jahre), mittlere bis höhere Bildungsabschlüsse, häufig verheiratet, mit Kindern im Haushalt, leitende und qualifizierte Angestellte, gehobene Beamte, Frei- berufler, gehobene Einkommen. Es werden mittlere im Milieuvergleich. Gehobene Lagen am Stadtrand und innenstadtnahe Lagen mit kleinräumiger Bebauung werden bevorzugt, Anspruch an Wohnraum ist reprä- sentativ und hochwertig, Bildungsinfrastruktur, eine und gehobene Wohnlagen am Stadtrand und Umland gute Nachbarschaft und kulturelle Vielfalt stellen wei- mit lockerer Baubauungsstruktur bevorzugt, „altersge- tere Bedingungen an das Wohnumfeld. rechtes Wohnen“ gewinnt zunehmend an Bedeutung. Für Mobilität und Selbstständigkeit spielt die individu- elle Verkehrsanbindung eine wichtige Rolle. Liberal-intellektuelles Milieu Milieu der Performer Multioptionale, effizienzorientierte Leistungselite, Al- tersschwerpunkt bei Ø 42 Jahren, Paare ohne und mit (kleineren) Kindern, häufig höhere Bildungsabschlüsse Aufgeklärte Bildungselite, mittlere Altersgruppen (Ø 46 Jahre), hohe Formalbildung (höchster Anteil an akademischen Abschlüssen), häufig verheiratet, mit mit Studium, hoher Anteil Selbstständiger und Freibe- rufler, viele qualifizierte und leitende Positionen, hohe e 31 Einkommen. Das Wohnumfeld ist exklusiv und urban, 50 Marktbericht 2020 2021

gehobene Lagen der Stadt und des Stadtrands, quali- qualifizierte Angestellte, Facharbeiter, Ausbildung/ar- tativ hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen mit repräsentativem Charakter. Bildungsinfrastruktur, kul- beitssuchend, mittlere bis gehobene Einkommensklas- sen (häufig Doppelverdiener). Als Wohnorte dienen turelle Vielfalt, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten und suburbane und gute städtische Lagen, Infrastruktur, eine individuelle Verkehrsanbindung stellen wichtige insbesondere Bildungseinrichtungen, stellen ein wich- Kriterien an das Wohnumfeld. tiges Kriterium dar. Wie beim Milieu der Bürgerliche Mitte besteht der Wunsch zum Erwerb von Eigentum. Expeditives Milieu Ambitionierte kreative Avantgarde, jüngstes Milieu Sozialökologisches Milieu (Ø 29 Jahre), viele Ledige und Singles; viele Leben noch Konsumkritisch, -bewusst, normative Vorstellungen im Haushalt der Eltern, hohe Formalbildung (höchster vom „richtigen“ Leben, Altersdurchschnitt 50 Jahre, Abiturienten- und geringster Hauptschulabschlussan- Frauen leicht überrepräsentiert, hohe Formalbildung teil im Milieuvergleich, viele noch in Ausbildung; sonst viele Selbstständige, qualifizierte und leitende Ange- stellte, überdurchschnittliche Einkommen (gut situierte Elternhäuser); bei Berufstätigen mittlere bis gehobene (>1/3 mit Abitur und Studium), höchster Anteil an Teilzeitbeschäftigten und nicht mehr Berufstätigen, qualifizierte Angestellte, höhere Beamte, kleine Selb- ständige, Freiberufler, mittlere bis gehobene Einkom- Einkommen. Urbanes Leben in Trend-Quartieren, ein men. Als Wohnort werden Vororte und periphere lebendiges Wohnumfeld mit vielfältiger Nachbarschaft Lagen bevorzugt, Ein-, Zweifamilienhäuser und kleine wird bevorzugt. Miete wird dem Kauf vorgezogen, die Mehrfamilienhäuser werden bevorzugt, der Wohnort, Umzugsmobilität ist hoch. insbesondere die Nachbarschaft und vorhandene Inf- Milieus der Mitte Bürgerliche Mitte rastruktur sind von großer Bedeutung. Milieus der unteren Mitte/Unterschicht Leistungs- und anpassungsbereiter bürgerlicher Traditionelles Milieu Mainstream, mittlere Altersgruppen und Ältere (Ø Sicherheits- und ordnungsliebende Kriegs-/Nach- 51 Jahre), höchster Anteil Verheirateter im Milieu- kriegsgeneration, Altersdurchschnitt 68 Jahre, viele vergleich, deren Kinder bereits ausgezogen sind, Frauen, Rentner, Verwitwete, meist niedrige Formalbil- qualifizierte mittlere Bildungsabschlüsse, geringer Akademikeranteil, überwiegend berufstätig; einfa- dung (Grund-/Hauptschule mit Berufsausbildung), frü- her häufig berufstätig als kleine Angestellte, Arbeiter, che/ mittlere Angestellte, Facharbeiter, Ruheständ- Facharbeiter, kleine bis mittlere Einkommen (monat- ler, mittlere Einkommensklassen. Das Wohnumfeld liches Haushaltsnettoeinkommen unter 2.000 Euro). besteht aus überschaubaren Strukturen mit einer Bebauung durch Einfamilienhäusern, Doppelhaus- Wohnorte sind die einfachen Lagen an den Rändern der Stadt, häufig in Zeilenbauten der Nachkriegszeit sowie hälften und Reihenhäusern. Das eigene Heim wird als in Einzelhaussiedlungen in ländliche Gegenden. Die Vorsorge und Sicherheit gesehen, Stadtrandlage und Wohnung und die Nachbarschaft stellen ein wichtiges Umland werden bevorzugt. Sicherheit und Ordnung Zentrum der Bewohner dar. in homogener Nachbarschaft wird bevorzugt. Prekäres Milieu Adaptiv-pragmatisches Milieu Moderne, junge Mitte der Gesellschaft, Altersdurch- schnitt 38 Jahre, jeder zweite ist verheiratet, häufig Um Orientierung und Teilhabe bemühte Unterschicht, mittlere Altersgruppen und Ältere (Ø 54 Jahre), über- durchschnittlich viele Alleinlebende und Verwitwete, noch ohne Kinder, viele leben noch bei Eltern, mittlere meist niedrige Bildungsabschlüsse (Hauptschule, mit/ bis gehobene Bildungsabschlüsse, einfache, mittlere, ohne Lehre), Arbeiter, Facharbeiter, höchster Arbeits- www.bunz-co.de 51

losenanteil im Milieuvergleich, niedrige Einkommen. Die Wohnlagen befinden sich in der Nähe zur Innen- Niveau der Formalbildung, einfache, mittlere Ange- stellte, Arbeiter und Facharbeiter, überdurchschnittli- stadt, um Infrastrukturressourcen zu nutzen. Die che Arbeitslosenquote, überdurchschnittlicher Anteil Wohnstruktur ist großräumig, meist Blockrandbebau- an Schülern, Studenten, Azubis, breite Einkommens- ung und Zeilenbau, überwiegend preiswert und geför- verteilung. Als Wohnort ist die Nähe des Stadtzen- dert, Wohnen muss leistbar und funktionell sein. trums wichtig um die vorhandene Infrastruktur und Hedonistisches Milieu Spaß- und erlebnisorientierte moderne Unterschicht/ untere Mittelschicht, jüngere Altersgruppen (Ø 38 Freizeitmöglichkeiten zu nutzen. Aufgrund der Leist- barkeit wohnt das Milieu häufig in Großsiedlungen am Stadtrand, was nicht präferiert wird. Die Nach- barschaft ist von geringer Bedeutung, eine Quartiers- Jahre), hoher Anteil an Ledigen (mit und ohne Part- bindung besteht nicht. An die Wohnung besteht ein ner im Haushalt), kein deutlicher Schwerpunkt im rein funktioneller Anspruch. 52 Marktbericht 2020 2021

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