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Wohnmarktbericht München

Vermietung 2016/2017

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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN IN MÜNCHEN

Mietpreisentwicklung und -prognose in München

Mieten in München werden weiter steigen

Die jüngere Vergangenheit hat auch die Mieten am Münchner Wohnimmobilienmarkt deutlich nach oben getrieben. Auch in den nächsten Jahren ist durch die aktuellen positiven Konjunkturaussichten ein weiterer Anstieg der Mieten zu erwarten. Dieser wird zwar moderater ausfallen als 2015 (+ 6,4 % Neubau, + 8,0 % Bestand), doch ein geringes Angebot bei erhöhter Nachfrage und gestiegenen Baukosten lässt die Neubau-Durchschnittsmieten bis 2020 voraussichtlich um 11,1 % auf ca. 17,40  Euro / qm ansteigen. Im Spitzensegment werden sich die Mieten bei ca. 25,10  Euro /qm bewegen. In ausgewählten Lagen und Objekten können auch zukünftig noch deutlich höhere Mieten erzielt werden.

Angesichts geringer Bautätigkeit, einer unterdurchschnittlichen Eigentumsquote in München und eines weiteren Anstiegs der Haushaltszahlen wird es auch zukünftig zu einer anhaltend starken Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Bestand kommen. Hier ist mit einem Anstieg bis 2020 auf durchschnittlich rund 15,20 Euro /qm (+8,2 %) zu rechnen, die Spitzenmiete wird voraussichtlich bei ca. 22,10 Euro /qm liegen. Auch bei der Wiedervermietung kann in bestimmten Lagen in den nächsten Jahren mit so genannten Liebhaberobjekten gerechnet werden, in denen die Spitzenmieten deutlich überschritten werden.

Mietpreisentwicklung in den zentralen Münchner Wohnlagen

Entwicklung der Bestands-Mieten in den Münchner Wohnlagen zeigt nach oben

Zwischen 2005 bis 2015 sind die Durchschnittsmieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Steigerungsraten wurden dabei mit 50 % im Westend und 45 % in Altbogenhausen/Herzogpark verzeichnet. Aber auch in Neuhausen, Haidhausen/Au, Nymphenburg und Schwabing/Maxvorstadt stiegen die Preise um 40 % und mehr.

Generell zeigt sich, gesta elt nach der durchschnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt werden. Die höchste Durchschnittsmiete wird am Englischen Garten mit 16,60 Euro /qm aufgerufen, aber auch in Haidhausen/Au, Schwabing/Maxvorstadt, Zentrum, Nymphenburg, Neuhausen, Altbogenhausen/Herzogpark und Westend liegt die Durchschnittsmiete bei annähernd 15,00 Euro /qm und um Teil auch darüber.

Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete im Bestand liegen in den Wohnlagen meist etwa 6,00 bis 11,00 Euro /qm, dies ist auf den Mikrostandort bei gleicher Objektqualität zurückzuführen. Auch für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit weiterhin ansteigenden Bestandsmieten erwartet.

Mietpreisentwicklung Bestand

Mietpreise für Bestandswohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015

Wohnanlage Minimum Durchschnitt Maximum Entwicklung 2005 – 2015 Trend
Englischer Garten 14,00 16,60 20,00 30 %
Haidhausen / Au 10,50 15,80 22,00 42 %
Schwabing / Maxvorstadt 9,90 15,70 22,30 40 %
Altbogenhausen / Herzogpark 10,80 15,20 21,50 45 %
Zentrum 11,20 15,20 22,50 35 %
Westend 11,00 15,00 19,80 50 %
Nymphenburg 11,80 14,90 18,60 42 %
Neuhausen 10,40 14,90 20,00 41 %
Laim 9,70 13,00 16,00 31 %

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Auch die Neubaumieten in den Münchner Wohnlagen verfolgen einen Aufwärtstrend

Die Durchschnittsmieten im Neubau sind im Zeitraum 2005 bis 2015 in allen Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Anstiege mit über 50 % sind in den Wohnlagen Schwabing/Maxvorstadt und Zentrum zu verzeichnen.

Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnittlichen Mietpreis im Neubau, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. An der Spitze steht hier mit 20,00 Euro /qm der Teilraum Englischer Garten.

Zwischen der Spitzen- und der Minimummiete liegen in den Wohnlagen meist etwa 8,50 bis 10,50 Euro /qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit ansteigenden Neubau-Mieten erwartet.

Im Zuge der positiven Marktaussicht für München werden auch in den einzelnen Wohnlagen steigende Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen.

Mietpreisentwicklung Neubau

Mietpreise für Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015

Wohnanlage Minimum Durchschnitt Maximum Entwicklung 2005 – 2015 Trend
Englischer Garten 16,00 20,00 24,00 36 %
Altbogenhausen / Herzogpark 14,00 19,00 22,50 41 %
Zentrum 12,90 18,50 25,00 48 %
Haidhausen / Au 14,00 17,80 22,50 46 %
Schwabing / Maxvorstadt 12,50 17,70 23,00 53 %
Nymphenburg 13,20 17,50 22,00 40 %
Westend 13,00 16,50 20,00 41 %
Neuhausen 11,60 15,70 21,00 31 %
Laim 12,80 14,80 18,50 29 %

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