Generell dürfen wir als Immobilienmakler bei diesen Themen nicht beraten. Gerne geben wir Ihnen aber einen generellen Überblick. Detaillierte Beratung finden Sie entweder bei Ihrer Hausbank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.
Früher war Baugeld richtig teuer. In den 80er Jahren beispielsweise lagen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen bei 11,5 % Wer damals einen Kredit über 100.000 D-Mark aufnahm, zahlte dafür pro Monat knapp 1.000 D-Mark Zinsen. Heute beginnen die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung zum Teil unter 1,5% Wer sich also jetzt von der Bank 100.000 Euro für eine Immobilie leiht, zahlt dafür im Monat nur 125 Euro Zinsen. Ein riesiger Unterschied.
Zinsen: Zinsen sind die Gebühr, die man den Geldinstituten für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank. Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken wiederum von der EZB Geld leihen. Der liegt i.d.R. ein bis eineinhalb Prozent unter dem Prozentsatz, zu dem sich dann die Kunden das Geld von den Banken leihen können.
Wie viele Zinsen der Kunde nun genau zahlt, hängt besonders von drei verschiedenen Kriterien ab:
Erstens von der Bonität des Kunden. Ein fest angestellter Manager mit 50% Eigenkapital bekommt bessere Konditionen als ein freier Musiker ohne geregeltes Einkommen und mit nur 10 Prozent Eigenkapital. Die Banken habe eine ganze Liste von Plus- und Minuspunkten, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen. Zweites Kriterium ist die Immobilie selbst. Die Bank geht immer vom schlimmsten Fall aus, das heißt, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie nach einigem Hin und Her im Besitz der Bank landet. Je kleiner das mögliche Verlustrisiko, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.
Drittes Kriterium ist die Laufzeit des Darlehens. Hier gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wenn Sie z.B für 100.000 Euro einen Vertrag über fünf Jahre vereinbaren, zahlen Sie bei guter Bonität vielleicht sogar nur ein Prozent Zinsen. Wenn Sie den Vertrag über 20 Jahre Laufzeit abschließen, wären wahrscheinlich zwei Prozent Zinsen ein gutes Angebot.
Tilgung:
Neben den Zinsen gibt es auch noch die Tilgung. Sie bezeichnet die Summer der Schulden, die Sie an die Bank zurückzahlen. Auch hier gibt es einige wissenwerte Eigenarten.
Man vereinbart im Darlehensvertrag einen bestimmten „anfänglichen Tilgungssatz“. I.d.R. liegt dieser bei zwei bis drei Prozent. Wenn man einen Tilgunssatz von einem Prozent vereinbart, könnte man meinen: „Ich zahle jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurück“. Dem ist aber zum Glück nicht so. Denn dann würde es ja 100 Jahre dauern, bis der Kredit getilgt wäre. Und hier kommt es zum Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung.. Wieder das 100.000-Euro-Beispiel. Um es einfach zu rechnen: fünf Prozent Zinsen, ein Prozent Tilgung. Macht zusammen sechs Prozent, also 6.000 Euro im Jahr, 500 Euro Monatsrate. Im ersten Monat des Darlehens teilen sich die 500 Euro wie folgt auf: 83,33 Euro Tilgung (1.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 416,67 Euro Zinsen (100.000 Euro mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate). Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.916,66 Euro. 83,33 Euro wurden ja schon getilgt! Die 500 Euro im nächsten Monat verteilen sich also wie folgt:416,32 Euro Zinsen, bleiben 83,68 Euro für die Tilgung. Und so geht es weiter. Erst in winzigen, dann in größeren Schritten. Monat für Monat, Jahr für Jahr. Der Anteil der Tilgung wird immer größer, der Anteil der Zinsen immer kleiner.
Bei diesem Beispiel mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wäre der Kredit nach 36 Jahren abgezahlt. Hätte man einen Tilgungssatz von zwei Prozent vereinbart, wäre dieser Kredit bereits nach etwas mehr als 25 Jahren abgezahlt, und bei drei Prozent Tilgunssatz bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen. Also: Je höher der Tilgunssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Das ist keine Hexerei, sondern relativ einfache Mathematik.
Wer sich diese Zahlen und Zusammenhänge vor Augen führt, versteht auch folgende Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Nicht nur der Tilgunssatz beeinflusst also die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz. Beispiel: wieder die 100.000 Euro, diesmal mit heute realisierbaren zwei Prozent Zinsen und einem Prozent anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate würde zwar nur 250 Euro betragen; in dieser Konstellation würde es allerdings über 55 Jahre dauern, bis der Kredit abgezahlt wäre.

Wir als Immobilienmakler dürfen hier nicht beraten. Aber wir stellen gerne Kontakte zu seriösen Anbietern von Immobilienfinanzierungen her.


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